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Guide copropriété

Travaux en copropriété : règles et démarches 2026

Parties communes, votes en AG, majorités requises : maîtrisez toutes les règles pour réaliser vos travaux en copropriété sereinement.

Parties communes vs parties privatives

La distinction entre parties communes et privatives est fondamentale en copropriété. Elle détermine qui décide, qui paie et quelles autorisations sont nécessaires pour réaliser des travaux.

Parties communes

  • Murs porteurs, fondations, toiture, charpente
  • Façades, halls, escaliers, ascenseur
  • Canalisations principales, colonnes montantes
  • Fenêtres et volets (souvent parties communes)

Parties privatives

  • Intérieur de l'appartement, sols, plafonds
  • Cloisons non porteuses
  • Équipements intérieurs (cuisine, salle de bain)
  • Revêtements intérieurs (peinture, papier peint)

Les majorités de vote en AG

Majorité simple (art. 24)

Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l'AG. S'applique aux travaux d'entretien courant, petites réparations sur les parties communes, remplacement à l'identique.

Exemples : Ravalement simple, réfection de la peinture des couloirs, remplacement de la porte d'entrée à l'identique

Majorité absolue (art. 25)

Majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Nécessaire pour les travaux d'amélioration ou de transformation des parties communes.

Exemples : Installation d'un ascenseur, digicode, vidéosurveillance, ravalement avec changement de couleur

Double majorité (art. 26)

Majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires. Requise pour les travaux modifiant la destination de l'immeuble ou comportant une transformation importante.

Exemples : Changement de destination d'un local, suppression d'un service collectif, modification du règlement

Travaux privatifs nécessitant une autorisation

Autorisation requise

  • Abattre ou déplacer un mur porteur (même à l'intérieur)
  • Modifier les canalisations communes (colonnes montantes)
  • Changer les fenêtres (couleur, matériau, forme)
  • Installer une climatisation visible en façade

Sans autorisation

  • Peinture, papier peint, revêtement intérieur
  • Remplacement cuisine ou salle de bain (sans déplacement)
  • Changement de revêtement de sol (respect normes acoustiques)
  • Mise aux normes électriques intérieures

Gros travaux obligatoires en 2026

DPE collectif et PPT

Depuis 2024, les copropriétés de plus de 200 lots doivent avoir un DPE collectif et un plan pluriannuel de travaux. Obligation étendue progressivement à toutes les copropriétés.

Ravalement de façade

Obligatoire tous les 10 ans à Paris (arrêté préfectoral). Dans les autres communes, l'obligation dépend des arrêtés municipaux. Le non-respect expose à des mises en demeure.

Fonds travaux obligatoire

Depuis la loi ALUR, chaque copropriété doit constituer un fonds travaux alimenté d'au moins 5 % du budget prévisionnel annuel, placé sur un compte séparé.

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Questions fréquentes sur les travaux en copropriété

Puis-je faire des travaux dans mon appartement sans autorisation ?+
Oui, pour les travaux qui n'affectent pas les parties communes ni l'aspect extérieur de l'immeuble : peinture intérieure, changement de revêtement de sol (sous réserve des normes acoustiques du règlement), remplacement de la cuisine ou de la salle de bain. En revanche, abattre une cloison, modifier les canalisations ou changer les fenêtres nécessite une autorisation de la copropriété.
Qui paie les travaux sur les parties communes ?+
Les travaux sur les parties communes sont financés par l'ensemble des copropriétaires selon leur quote-part (tantièmes). Le syndic appelle les fonds selon l'échéancier voté en AG. Depuis la loi ALUR, un fonds travaux obligatoire (au moins 5 % du budget prévisionnel) est alimenté chaque année.
Que sont les parties communes et privatives ?+
Les parties communes appartiennent à tous les copropriétaires : structure de l'immeuble (murs porteurs, toiture, fondations), halls, escaliers, ascenseur, canalisations principales, façades. Les parties privatives sont à usage exclusif : intérieur de l'appartement, cloisons non porteuses, revêtements intérieurs. Le règlement de copropriété précise la répartition.
Comment proposer des travaux en assemblée générale ?+
Envoyez une demande écrite au syndic en recommandé AR, au moins 2 mois avant l'AG, avec la description des travaux, les devis et le mode de financement proposé. Le syndic est tenu d'inscrire votre résolution à l'ordre du jour. Préparez un argumentaire pour convaincre les autres copropriétaires le jour du vote.
Peut-on contester une décision de travaux votée en AG ?+
Oui, un copropriétaire opposant ou absent peut contester une décision d'AG devant le tribunal judiciaire dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. La contestation doit porter sur un vice de forme (convocation irrégulière) ou un abus de majorité.
Quels gros travaux sont obligatoires en copropriété ?+
Depuis 2024, les copropriétés de plus de 200 lots doivent avoir réalisé un DPE collectif et un plan pluriannuel de travaux (PPT). Le ravalement de façade est obligatoire tous les 10 ans à Paris. La mise en conformité des ascenseurs, la sécurité incendie et le désamiantage sont également obligatoires selon la réglementation.

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