Dégât des eaux voisin : responsabilités et indemnisation

La réponse juridique dépend de l'origine : (1) Fuite d'un équipement individuel du voisin (machine à laver, baignoire débordée, WC bouché) → responsabilité du voisin occupant (locataire ou propriétaire occupant), son assurance MRH paie ; (2) Fuite d'une canalisation encastrée dans le mur du voisin → responsabilité du propriétaire bailleur (vétusté) ou du syndic (parties communes si colonne verticale) ; (3) Fuite d'un équipement commun (colonne montante, gaine technique) → responsabilité de la copropriété. En pratique avec IRSI 2020, vous déclarez à VOTRE assureur qui vous indemnise, puis se retourne ensuite (recours subrogatoire) contre l'assureur du responsable. Inutile d'identifier parfaitement.

IRSI = Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble, en vigueur depuis le 1er juin 2018, révisée en 2020. Elle simplifie drastiquement : (1) votre propre assureur vous indemnise quelle que soit l'origine du sinistre — plus besoin d'attendre l'accord entre assureurs ; (2) pour dommages <5 000 € : circuit rapide, indemnisation en 2-3 mois ; (3) pour dommages 5 000-20 000 € : procédure standard avec expertise ; (4) pour >20 000 € : expertise contradictoire obligatoire entre les 2 assureurs. IRSI ne s'applique qu'en immeuble collectif + signature de tous les assureurs concernés. 97 % des assureurs sont signataires en 2025.

Démarches à enchaîner : (1) Envoyer courrier recommandé AR au voisin lui demandant formellement de déclarer à son assurance + copie au syndic si appartement ; (2) Déclarer de votre côté à votre assureur avec photos + témoignage écrit explicitant que le voisin refuse — votre assureur vous indemnise tout de même (IRSI) et fera le recours ; (3) Si dégât majeur >10 k€ : huissier pour constat (80-150 €) + éventuelle action judiciaire au tribunal de proximité. En copropriété : alerter le syndic qui peut mandater expertise technique. Ne jamais faire vous-même justice (démontage canalisations voisin sans accord) : délit de dégradation volontaire.

Variables selon contrat : (1) Franchise dégât des eaux standard : 150-300 € par sinistre (première franchise calendaire offerte dans les contrats premium) ; (2) Plafond matériel mobilier : 25 000-100 000 € selon capital déclaré ; (3) Plafond bâtiment (propriétaires) : 500 000 € - 2 M€ ; (4) Perte d'usage / relogement : 1 000-5 000 € pour locataires / 3 000-15 000 € pour propriétaires pendant travaux ; (5) Exclusions classiques : eau issue de la pluie (tempête), eau marine, infiltration lente non signalée, défaut d'entretien manifeste (joints lavabo, siphon bouché) — à vérifier dans les conditions générales. Contrats MRH low-cost (<150 €/an) ont franchises 500 €+ et plafonds limités.

Procédure en 4 étapes : (1) Lettre recommandée AR à l'assureur sous 30 jours demandant révision, joindre devis détaillés de réparation (plombier, peintre, revêtements) + photos haute résolution + factures d'origine des biens détruits ; (2) Si refus, demande de contre-expertise amiable contradictoire : l'assureur mandate son expert, vous mandatez le vôtre (500-1 500 € à votre charge, remboursés si gain obtenu), un tiers arbitre en cas de désaccord ; (3) Saisie du médiateur de l'assurance via mediation-assurance.org : gratuit, avis sous 90 jours, suivi dans 80 % des cas ; (4) En dernier recours, tribunal judiciaire avec avocat (1 500-5 000 € frais) — justifié si écart >10 000 € entre indemnisation et préjudice réel. Prescription 2 ans à compter du sinistre.