Passoires Thermiques : Interdiction de Location en 2026

État des lieux : combien de passoires thermiques en France ?

Selon les dernières données du ministère de la Transition écologique :

• 1,6 million de logements classés G (interdits à la location depuis 2025)
• 3,6 millions de logements classés F (interdits à la location à partir de 2028)
• 6,6 millions de logements classés E (interdits à la location à partir de 2034)

Au total, 11,8 millions de logements devront être rénovés d'ici 2034, soit plus d'un tiers du parc résidentiel français.

Les passoires thermiques sont concentrées dans le parc ancien (constructions avant 1975) et touchent particulièrement les zones rurales et les petites copropriétés.

Ce que dit la loi en 2026

Interdiction de location (logements G) : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est considéré comme indécent au sens de la loi. Le propriétaire ne peut plus signer de nouveau bail ni renouveler un bail existant. Le locataire en place peut exiger des travaux.

Gel des loyers (logements F et G) : aucune augmentation de loyer possible, que ce soit lors du renouvellement du bail, de la révision annuelle ou de la relocation. Cette mesure est en vigueur depuis août 2022.

Audit énergétique obligatoire : pour la vente de tout logement classé F ou G, un audit énergétique réglementaire (500 à 1 500 €) est requis en plus du DPE. Il propose un parcours de travaux chiffré en une ou deux étapes.

Interdiction d'augmenter le loyer après travaux : même après rénovation, le loyer reste gelé si le logement était classé F ou G au moment du gel. Exception : si la rénovation permet d'atteindre la classe D ou mieux, le propriétaire peut réévaluer le loyer.

Les conséquences financières pour les propriétaires

Les propriétaires de passoires thermiques font face à un choix :

Option 1 : Rénover

• Coût moyen : 25 000 à 50 000 € pour passer de G à D
• Aides disponibles : 40 à 90 % du montant
• Reste à charge : 3 000 à 15 000 € selon les revenus
• Résultat : logement relouable, loyer revalorisable, valeur patrimoniale préservée

Option 2 : Vendre en l'état

• Décote constatée : 10 à 20 % par rapport à un logement bien classé
• Audit énergétique obligatoire (500 à 1 500 €)
• Marché : les investisseurs achètent des passoires pour les rénover et les relouer

Option 3 : Ne rien faire

• Risque juridique : le locataire peut exiger des travaux devant le tribunal
• Pas de nouveau bail possible
• Loyer gelé, pas de revalorisation
• Dépréciation progressive du bien

Comment financer la rénovation ?

MaPrimeRenov' Parcours accompagné (rénovation globale) :

• Ménages très modestes : 90 % du montant, plafonné à 63 000 €
• Ménages modestes : 75 % du montant, plafonné à 52 500 €
• Ménages intermédiaires : 60 % du montant, plafonné à 42 000 €
• Ménages aisés : 40 % du montant, plafonné à 28 000 €

CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) : primes supplémentaires de 2 000 à 8 000 € selon les travaux, versées par les fournisseurs d'énergie.

Éco-PTZ : prêt à taux zéro jusqu'à 50 000 € sur 20 ans. Cumulable avec toutes les aides.

Déficit foncier majoré : les propriétaires bailleurs peuvent déduire jusqu'à 21 400 € de travaux de rénovation énergétique de leur revenu global (au lieu de 10 700 € habituellement).

Les travaux prioritaires pour sortir du statut de passoire

L'audit énergétique identifie les travaux les plus efficaces. En règle générale, voici l'ordre de priorité :

• Isolation de la toiture et des combles : c'est le poste le plus impactant. Jusqu'à 30 % des déperditions thermiques passent par le toit. Coût : 20 à 80 €/m² selon la technique (soufflage, panneaux, sarking).
• Isolation des murs : 20 à 25 % des déperditions. L'ITE (Isolation Thermique par l'Extérieur) est la solution la plus performante (100 à 200 €/m²), mais l'ITI (par l'intérieur) est moins coûteuse (40 à 80 €/m²).
• Remplacement des fenêtres : 10 à 15 % des déperditions. Le double vitrage renforcé ou le triple vitrage améliore significativement le confort et le DPE (500 à 1 200 € par fenêtre posée).
• Changement du système de chauffage : une PAC air-eau (8 000 à 16 000 €) ou une chaudière biomasse (10 000 à 20 000 €) remplace avantageusement une vieille chaudière fioul ou gaz.
• Ventilation : une VMC double flux (3 000 à 6 000 €) récupère 70 à 90 % de la chaleur de l'air extrait.

Trouver les bons artisans RGE

Pour bénéficier des aides, les travaux doivent être réalisés par des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Quelques conseils :

• Vérifiez la certification RGE sur le site france-renov.gouv.fr
• Demandez au minimum 3 devis détaillés
• Privilégiez les entreprises locales avec des références vérifiables
• Méfiez-vous du démarchage téléphonique agressif sur la rénovation énergétique
• Faites-vous accompagner gratuitement par un conseiller France Rénov' (réseau public)

Les délais pour trouver des artisans RGE disponibles sont de 2 à 6 mois en moyenne. Anticipez vos demandes de devis.

Conclusion : agir maintenant pour éviter les sanctions

L'interdiction de location des passoires thermiques n'est plus un projet : c'est une réalité depuis 2025. Les propriétaires de logements G qui n'ont pas encore agi s'exposent à des recours juridiques et à une dépréciation de leur patrimoine.

La bonne nouvelle : les aides n'ont jamais été aussi généreuses. Un ménage modeste peut rénover sa passoire thermique avec un reste à charge de 3 000 à 8 000 € seulement.

N'attendez pas : faites réaliser un audit énergétique et commencez les démarches dès maintenant. Trouvez des artisans RGE qualifiés sur ServicesArtisans.