La répartition des charges de travaux entre locataire et propriétaire est une source inépuisable de conflits. Selon l'ANIL, c'est le premier motif de saisine des commissions départementales de conciliation. Pourtant, la loi est claire : voici ce que dit le décret du 26 août 1987 et la loi du 6 juillet 1989. Pour les travaux courants, trouvez un plombier ou un électricien qualifié.
Le principe général
Le propriétaire est responsable des grosses réparations (article 606 du Code civil) : toiture, murs porteurs, remplacement de la chaudière, canalisations encastrées. Le locataire assume les réparations locatives et l'entretien courant (décret du 26 août 1987) : joints, interrupteurs, entretien de la chaudière, débouchage des canalisations.
Plomberie : répartition détaillée
Locataire : remplacement des joints, détartrage des robinets, débouchage des éviers et WC, entretien du ballon d'eau chaude (détartrage). Propriétaire : remplacement d'un robinet hors d'usage (sauf faute du locataire), remplacement du chauffe-eau, réfection des canalisations vétustes, remplacement de la baignoire ou du lavabo fissuré.
Électricité : qui fait quoi
Locataire : remplacement des ampoules, des fusibles, des interrupteurs et prises défectueux. Propriétaire : mise aux normes de l'installation électrique, remplacement du tableau électrique, réfection du câblage vétuste. Attention : si l'installation électrique représente un danger, le propriétaire doit intervenir sans délai.
Chauffage et eau chaude
Locataire : entretien annuel obligatoire de la chaudière (80 à 180 euros), remplacement des pièces d'usure courante, purge des radiateurs. Propriétaire : remplacement de la chaudière en cas de panne irréparable, installation ou remplacement des radiateurs, isolation thermique du logement pour atteindre les normes de décence.
Murs, sols et plafonds
Locataire : rebouchage des trous de cheville, rafraîchissement des peintures si l'usure est anormale, remplacement d'un carreau de carrelage cassé. Propriétaire : traitement de l'humidité, réfection des revêtements vétustes (parquet gondolé, carrelage décollé par le temps), réparation des fissures structurelles.
La notion de vétusté
La vétusté désigne l'usure normale liée au temps. Elle ne peut pas être imputée au locataire. Un état des lieux d'entrée et de sortie précis est essentiel. Depuis la loi ALUR de 2014, une grille de vétusté peut être annexée au bail. Par exemple, une peinture a une durée de vie moyenne de sept à dix ans : passé ce délai, sa dégradation est considérée comme normale.
Le logement décent : obligations du propriétaire
Depuis le décret du 30 janvier 2002, le propriétaire doit fournir un logement décent : installation électrique et de gaz sûres, pas d'infiltration d'eau, chauffage en état de marche, VMC fonctionnelle. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location (nouveaux contrats). La classe F sera interdite à partir de 2028, et la classe E à partir de 2034 (loi Climat et Résilience 2021).
En cas de litige : les recours
En cas de désaccord, tentez d'abord une résolution amiable par courrier recommandé. Si le dialogue est rompu, saisissez gratuitement la commission départementale de conciliation (CDC). En dernier recours, le tribunal judiciaire tranche le litige. Le locataire peut consigner son loyer auprès de la Caisse des dépôts en cas de non-réalisation de travaux essentiels par le propriétaire.
Travaux d'amélioration par le locataire
Le locataire peut réaliser des travaux d'amélioration avec l'accord écrit du propriétaire. Sans réponse dans un délai de deux mois, le silence vaut acceptation pour les travaux de transformation (loi du 6 juillet 1989, article 7f). En fin de bail, le propriétaire ne peut pas exiger la remise en état pour des améliorations réalisées avec son accord.
L'essentiel à retenir
Gardez toujours une trace écrite de vos échanges avec votre propriétaire ou locataire. Réalisez un état des lieux détaillé avec photos à l'entrée et à la sortie. Conservez les factures d'entretien. En cas de doute, l'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) offre des consultations gratuites. Et pour trouver un artisan fiable, ServicesArtisans vous met en relation gratuitement.