Avant de construire ou d'agrandir, vous devez connaître les règles d'urbanisme applicables. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU), prévu par les articles L.151-1 et suivants du Code de l'urbanisme, fixe les règles de constructibilité de chaque parcelle.

Le PLU : la bible de l'urbanisme local

Le PLU divise le territoire en zones : urbaines (U), à urbaniser (AU), agricoles (A) et naturelles (N). Chaque zone a son règlement propre : constructions autorisées, hauteurs maximales, distances, emprise au sol maximale, obligations de stationnement.

Les distances et l'emprise au sol

Distances à respecter

  • Par rapport à la voie publique : variable selon le PLU (souvent 5 à 10 m)
  • Par rapport aux limites de propriété : en règle générale H/2 avec minimum de 3 m
  • Construction en limite : possible dans certaines zones sous conditions

Emprise au sol

C'est la projection verticale du bâtiment sur le terrain, calculée par un maçon ou un architecte lors de la conception du projet. Le PLU fixe un pourcentage maximal (souvent 40 à 60 % en zone urbaine). Depuis la loi ALUR de 2014, le COS a été supprimé.

Les règles pour les extensions et les servitudes

Extensions

  • Moins de 5 m² : pas de formalité (respect du PLU obligatoire)
  • 5 à 20 m² (ou 40 m² en zone PLU) : déclaration préalable
  • Au-delà : permis de construire
  • Surface totale > 150 m² : architecte obligatoire

Servitudes et certificat d'urbanisme

Certaines parcelles sont grevées de servitudes : passage, vue, utilité publique. Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (cerfa n° 13410*05) en mairie, ou faites-vous accompagner par un géomètre. Gratuit, validité 18 mois.

Les taxes d'urbanisme

Tout projet est soumis à la taxe d'aménagement (articles L.331-1 et suivants). Son montant dépend de la surface créée et du taux communal (1 à 5 %).

Bon à savoir

Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (cerfa n° 13410*05) en mairie avant tout projet. Gratuit, il vous indique les règles applicables, les servitudes et les taxes. Validité : 18 mois.

Attention

Tout projet est soumis à la taxe d'aménagement (articles L.331-1 et suivants). Son montant dépend de la surface créée et du taux communal (1 à 5 %). Pour une extension de 40 m², comptez 2 000 à 5 000 € de taxe.

À RETENIR
  • Le PLU fixe les règles de constructibilité de chaque parcelle
  • Distances : variable selon le PLU (5-10 m de la voie, H/2 des limites)
  • Extensions < 5 m² : pas de formalité. 5-40 m² : DP. > 40 m² : PC
  • Surface totale > 150 m² : architecte obligatoire
  • Certificat d'urbanisme : gratuit et indispensable avant tout projet
  • Taxe d'aménagement : 1 à 5 % de la surface créée × valeur forfaitaire