Ce qui s’applique en 2026 selon votre situation
| Cas | DPE G | DPE F |
|---|---|---|
| Nouveau bail signé en 2026 | INTERDIT — bail réputé non opposable, loyer non recouvrable judiciairement | Encore autorisé jusqu’au 31 décembre 2027 |
| Renouvellement de bail en 2026 | INTERDIT — le bailleur ne peut pas reconduire un bail si DPE G | Encore autorisé en 2026 et 2027 |
| Bail en cours signé avant 2025 | AUTORISÉ — la loi ne rompt pas les baux en cours, mais le locataire peut exiger travaux | AUTORISÉ jusqu’au renouvellement après 2028 |
| Location saisonnière (meublé tourisme) | NON CONCERNÉ — la loi vise la résidence principale | NON CONCERNÉ — la loi vise la résidence principale |
| Location meublée à l’année (résidence principale) | INTERDIT (mêmes règles que vide depuis 2025) | Encore autorisé jusqu’au 31 décembre 2027 |
Source : loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (art. 160) + décret n° 2022-461 du 31 mars 2022. Application stricte aux résidences principales (locations vides ou meublées ≥ 8 mois). Locations saisonnières et meublés de tourisme : exclus du dispositif.
4 obligations bailleur en 2026
Annexer un DPE valide au bail
DPE de moins de 10 ans (réformé 1er juillet 2021) obligatoirement annexé. Sans DPE, le locataire peut faire annuler le bail ou exiger une remise du dossier complet.
Mentionner la note DPE dans l’annonce
Note A-G + étiquette GES obligatoires dans toute annonce immobilière (papier, web, vitrine). Mention "logement consommant beaucoup d’énergie" pour F/G, depuis le 1er janvier 2022.
Gel des loyers passoires
Depuis le 24 août 2022 : loyer NON révisable annuellement et NON augmentable au renouvellement pour tout logement F ou G (même règle dans toutes les zones, tendues ou non).
Travaux sur demande du locataire
Le locataire peut saisir le juge des contentieux pour faire ordonner les travaux d’économie d’énergie nécessaires (sous astreinte). Refus du bailleur = condamnation possible.
4 sanctions encourues si vous louez quand même
La loi Climat ne prévoit pas d’amende administrative directe pour location en violation des seuils. Mais les recours civils et la jurisprudence en construction prévoient plusieurs sanctions cumulables :
- Travaux sous astreinte. Le tribunal peut condamner le bailleur à effectuer les travaux nécessaires sous astreinte (50-500 € par jour de retard). Source : article 20-1 loi 1989, jurisprudence en construction.
- Baisse de loyer judiciaire. Le locataire peut demander la réduction du loyer en raison de la non-conformité énergétique. Le juge fixe le pourcentage selon la gravité (10-30 % observés en jurisprudence).
- Bail non opposable. Pour un nouveau bail signé en violation de la loi (DPE G en 2026), le bailleur ne peut pas se prévaloir du bail en justice (impayés non recouvrables, expulsion impossible).
- Annulation pour vice du consentement. Si le DPE indiqué était incorrect (sous-estimation), le locataire peut demander l’annulation pour vice du consentement (article 1130 Code civil) + dommages-intérêts.
Dérogations 2026 : 4 cas reconnus
→ Copropriété bloquée
Si l’assemblée générale a refusé les travaux nécessaires (procès-verbal à l’appui), le bailleur peut continuer la location même au-delà des seuils. Solutions : 2/3 des copropriétaires en faveur des travaux suffisent depuis 2024.
→ Bâti classé ou protégé
Logements situés dans un secteur sauvegardé, abords de monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables : dérogation possible si avis défavorable de l’ABF (architecte des bâtiments de France) sur les travaux nécessaires.
→ Contraintes techniques majeures
Si l’audit énergétique conclut à l’impossibilité technique d’atteindre la classe E (par exemple : isolation murs impossible sans destruction structure porteuse), un avis d’architecte ou bureau d’études thermique permet une dérogation.
→ Coût travaux disproportionné
Si le coût estimé des travaux dépasse 50 % de la valeur vénale du bien, jurisprudence émergente accepte la dérogation (à confirmer par recours administratif). Cas marginal.
Toute dérogation suppose un dossier solide (audit énergétique, PV AG, avis ABF, devis chiffrés). À défaut, présomption de violation au profit du locataire en cas de litige.
Bailleur d’une passoire ? Estimer aides + reste à charge
Calcul instantané MPR + CEE + éco-PTZ pour sortir de la classe F/G. Mise en relation avec un Mon Accompagnateur Rénov’ (obligatoire au-dessus de 5 000 € de travaux) et un artisan RGE local.
Lancer le simulateurRecours locataire 2026 : 5 leviers
Si vous êtes locataire d’un logement classé G ou F en 2026 :
- Mise en demeure du bailleur par lettre recommandée AR exigeant les travaux nécessaires (référence : article 20-1 loi 1989).
- Saisine de la commission départementale de conciliation (gratuite, préfecture).
- Action en justice devant le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) : demande de travaux sous astreinte ou baisse de loyer.
- Annulation du bail pour les baux signés après 2025 (DPE G) ou 2028 (DPE F).
- Aide juridictionnelle possible (accès gratuit à un avocat selon ressources).
Vendre une passoire au lieu de rénover ?
La vente reste autorisée en 2026 pour les logements G et F. Mais : décote moyenne -5 à -15 % pour un F, -10 à -20 % pour un G (Notaires 2024) + audit énergétique obligatoire (500-1 200 €) + délai de vente +30-60 j. Pour un bien estimé 250 000 €, la décote dépasse souvent les 25 000-50 000 € évités par rénovation aidée.
Aides 2026 pour sortir d’une passoire G ou F
4 aides cumulables disponibles en 2026 pour les bailleurs et propriétaires occupants :
- MaPrimeRénov’ Parcours accompagné jusqu’à 70 000 € (90 000 € avec bonus passoire 10 % + bonus BBC). Voir notre guide Parcours accompagné.
- CEE Coup de pouce chauffage et isolation. Voir notre guide Coup de pouce.
- TVA réduite 5,5 % sur tous les travaux d’économie d’énergie (matériaux + main-d’œuvre).
- Éco-PTZ jusqu’à 50 000 € sans intérêts (15 ans). Voir notre guide éco-PTZ.
Reste à charge typique pour un bailleur sortant un G : 25-40 % du devis (vs 10-30 % pour un propriétaire occupant très modeste). À comparer impérativement à la décote de revente (souvent supérieure au reste à charge).