Définition officielle
Le terme « passoire thermique » désigne dans la loi française tout logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G. Le DPE évalue à la fois la consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (kg CO2/m²/an). Le seuil le plus contraignant des deux détermine la classe affichée.
| Classe DPE | Conso primaire | Émissions GES | Statut location |
|---|---|---|---|
| A | ≤ 70 kWh/m²/an | ≤ 6 kg CO2 | ✅ Autorisée |
| B | 71-110 | 7-11 | ✅ Autorisée |
| C | 111-180 | 12-30 | ✅ Autorisée |
| D | 181-250 | 31-50 | ✅ Autorisée |
| E | 251-330 | 51-70 | Interdite à partir de 2034 |
| F | 331-420 | 71-100 | Interdite à partir de 2028 |
| G | > 420 | > 100 | 🛑 Interdite depuis 2025 |
Calendrier 2025-2034 : ce qui change
Interdiction location DPE G
1er janvier 2025Tout logement classé G ne peut plus être proposé à la location nue ou meublée (résidence principale du locataire). Concerne les nouveaux baux et renouvellements.
Source : Loi Climat et Résilience 2021
Interdiction location DPE F
1er janvier 2028Extension aux logements classés F. Estimé à ~1,8 million de logements supplémentaires concernés en France métropolitaine.
Source : Loi Climat et Résilience 2021
Interdiction location DPE E
1er janvier 2034Plus de 7 millions de logements concernés cumulés. Le seuil énergétique passe à environ 250 kWh/m²/an.
Source : Loi Climat et Résilience 2021
Audit énergétique obligatoire vente F/G
Depuis 2023Pour la vente d’une maison individuelle classée F ou G, l’audit énergétique est obligatoire en plus du DPE. Étendu aux classes E à partir du 1er janvier 2025.
Source : Décret n° 2022-780
Conséquences par profil
Propriétaire-bailleur
- Impossible de louer un G depuis 2025, F depuis 2028, E depuis 2034
- Interdiction d’augmenter le loyer (gel des loyers depuis août 2022 pour les passoires)
- Le locataire peut exiger des travaux et saisir le tribunal en cas de refus
- Bail non opposable si le logement reste classé G après 2025 (locataire peut quitter sans préavis)
Propriétaire vendeur
- Audit énergétique obligatoire (en plus du DPE) — coût 500 à 1 200 € TTC
- Décote moyenne -5 à -15 % pour un F, -10 à -20 % pour un G (Notaires 2024)
- Délai de vente rallongé : +30 à +60 jours en moyenne pour les passoires
- Acheteurs négocient sur la base du devis de rénovation thermique nécessaire
Propriétaire occupant
- Pas d’interdiction d’occupation (la loi vise les locations, pas l’usage perso)
- Inconfort thermique : factures de chauffage 2 à 3 fois supérieures à la moyenne
- Aides rénovation maximales (jusqu’à 90 % du devis pour les très modestes en parcours accompagné)
- Valorisation du bien à la revente : sortie de la classe F = +5 à +10 % de prix
Comment sortir du statut passoire en 5 étapes
- 1
Audit énergétique
Réalisé par un auditeur agréé France Rénov’ (500-1 200 € TTC). Il identifie les postes prioritaires (isolation toiture, murs, chauffage, ventilation) et propose 2 scénarios chiffrés pour atteindre la classe E ou D minimum.
- 2
Mon Accompagnateur Rénov’
Obligatoire pour les aides MaPrimeRénov’ Parcours accompagné (> 5 000 €). Coût 200-2 000 € (souvent pris en charge à 100 % pour les modestes). Pilote le projet de A à Z.
- 3
Travaux groupés (gain ≥ 2 classes DPE)
Pour bénéficier du Parcours accompagné MaPrimeRénov’, le projet doit faire gagner au moins 2 classes DPE. Combinaison typique : isolation thermique + remplacement chauffage (PAC, chaudière biomasse).
- 4
Aides cumulées
MaPrimeRénov’ Parcours accompagné jusqu’à 70 000 € + CEE Coup de pouce + TVA 5,5 % + éco-PTZ jusqu’à 50 000 € sans intérêts. Reste à charge typique 10-30 % du projet pour les modestes.
- 5
Nouveau DPE
Réalisé après travaux (200-400 € TTC). Atteste de la nouvelle classe énergétique. Indispensable pour relouer ou revendre sans décote, et pour obtenir le solde des aides.
Dérogations à l’interdiction de location
3 cas seulement : (1) bâtiment protégé par les Architectes des Bâtiments de France si les travaux dénatureraient le bâti, (2) coût travaux supérieur à 50 % de la valeur vénale, (3) refus copropriété sur les parties communes. Décision préfectorale ou copropriété requise.
Décote à la revente
L’étude annuelle des Notaires de France (édition 2024) chiffre la décote moyenne par rapport à un bien équivalent classé D :
- Maison individuelle F : -5 à -15 % (médiane -8 %)
- Maison individuelle G : -10 à -20 % (médiane -14 %)
- Appartement F : -3 à -10 % (médiane -6 %)
- Délai de vente rallongé : +30 à +60 jours par rapport à un D ou mieux
Simulez vos aides pour sortir de la classe F ou G
Calculateur officiel basé sur les barèmes 2026 MaPrimeRénov’ Parcours accompagné + CEE + éco-PTZ. Résultat instantané + mise en relation avec un Mon Accompagnateur Rénov’.
Lancer le simulateurVérifier le DPE de votre logement
Le DPE est consultable gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME à partir de l’adresse postale du logement. Si votre logement n’a pas de DPE en cours de validité (10 ans), un diagnostiqueur certifié peut en réaliser un pour 100-250 € TTC (durée 1-2h sur place).