Réponse rapide
Le locataire paye l'entretien courant et les menues réparations (joints, interrupteurs, entretien chaudière). Le propriétaire assume les grosses réparations (toiture, chaudière, plomberie vétuste). Le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives.
Réponse détaillée
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse la liste exhaustive des réparations locatives à la charge du locataire. Il s'agit de l'entretien courant : remplacement des joints de robinet, des interrupteurs et prises, entretien des sols (parquet, moquette), graissage des serrures, remplacement des vitres cassées, et entretien du jardin le cas échéant.
Le propriétaire est responsable des grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil : travaux de toiture, remplacement de la chaudière, mise aux normes de l'installation électrique, réfection de la plomberie vétuste, ravalement de façade et remplacement des fenêtres. Il doit fournir un logement décent conforme au décret n°2002-120.
Les cas litigieux sont fréquents. Exemple : un cumulus qui tombe en panne — si c'est dû à l'usure normale (vétusté), c'est au propriétaire ; si c'est dû à un défaut d'entretien (calcaire non détartré), c'est au locataire. Le critère clé est la vétusté : l'usure normale liée au temps n'est jamais à la charge du locataire.
Depuis la loi ALUR de 2014, une grille de vétusté peut être annexée au bail. Elle fixe la durée de vie théorique de chaque équipement et le pourcentage de prise en charge du locataire en cas de remplacement. Par exemple, une moquette de 7 ans sur une durée de vie de 10 ans : le locataire ne supporte que 30 % du coût de remplacement.
En cas de désaccord, le locataire doit d'abord signaler le problème par écrit (email ou LRAR) au propriétaire. Si celui-ci ne réagit pas, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (gratuit) ou, en dernier recours, le tribunal judiciaire. Ne retenez jamais le loyer sans décision de justice.