Réponse rapide
En copropriété, les travaux sur les parties communes sont votés en assemblée générale à la majorité requise (simple, absolue ou double selon leur nature). Chaque copropriétaire paye selon ses tantièmes. Les travaux dans les parties privatives sont libres sauf s'ils affectent l'aspect extérieur.
Réponse détaillée
Les travaux sur les parties communes (toiture, façade, cage d'escalier, canalisations collectives) doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise dépend de la nature des travaux : majorité simple (article 24) pour l'entretien courant, majorité absolue (article 25) pour les améliorations, double majorité (article 26) pour les modifications du règlement de copropriété.
La répartition des coûts se fait selon les tantièmes de copropriété inscrits dans le règlement. Un copropriétaire possédant 150/1000ᵉ paiera 15 % du montant des travaux. Le syndic peut exiger des appels de fonds trimestriels pour constituer un fonds travaux obligatoire (au moins 5 % du budget prévisionnel depuis la loi ALUR).
Dans les parties privatives (intérieur de l'appartement), le copropriétaire est libre de faire les travaux qu'il souhaite : peinture, changement de cuisine ou salle de bain, remplacement de sols. En revanche, les travaux touchant l'aspect extérieur (fenêtres, volets, garde-corps) ou la structure (murs porteurs, planchers) nécessitent l'accord de l'AG.
Un cas fréquent : le remplacement des fenêtres. Même si elles sont dans les parties privatives, elles affectent l'aspect extérieur et doivent donc être autorisées par l'AG (majorité de l'article 25). Le modèle et la couleur doivent être conformes au cahier des charges de la copropriété.
Pour les travaux urgents (fuite sur une colonne d'eau, toiture percée), le syndic peut engager les travaux sans vote préalable dans la limite de la conservation de l'immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il doit convoquer une AG extraordinaire a posteriori pour ratifier la dépense.