Réponse rapide
Réaliser des travaux sans autorisation d'urbanisme expose à une amende de 1 200 à 6 000 € par m² construit, une obligation de mise en conformité ou de démolition, et l'impossibilité de vendre le bien en l'état. Le délai de prescription est de 6 ans pour l'action pénale et 10 ans pour l'action civile.
Réponse détaillée
Les infractions au Code de l'urbanisme sont des délits passibles de sanctions pénales (article L480-4) : amende de 1 200 € par m² de surface construite sans autorisation, pouvant être portée à 6 000 €/m² en cas de récidive. Pour une extension de 20 m² non déclarée, l'amende peut atteindre 24 000 à 120 000 €.
Au-delà de l'amende, le tribunal peut ordonner la mise en conformité ou la démolition de la construction illégale, dans un délai fixé par le jugement, sous astreinte journalière (50 à 500 € par jour de retard). La mairie peut également refuser toute nouvelle demande d'autorisation tant que la situation n'est pas régularisée.
En cas de vente, le notaire demandera la conformité urbanistique du bien. Si une construction non autorisée est découverte (véranda, extension, piscine), la vente peut être bloquée ou le prix négocié à la baisse. L'acquéreur pourra aussi se retourner contre le vendeur pour vice caché si la construction illégale est découverte après la vente.
Le délai de prescription pénale est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux (3 ans pour les constructions non conformes au permis obtenu). Cependant, l'action civile en démolition des tiers (voisins lésés) se prescrit par 10 ans. Un voisin peut donc exiger la démolition d'une construction illégale pendant 10 ans, même si l'action pénale est prescrite.
La régularisation est possible : déposez une demande de permis ou de déclaration préalable a posteriori. Si les travaux sont conformes aux règles d'urbanisme actuelles, l'autorisation sera accordée et la situation sera régularisée. Si les travaux ne sont pas conformes (non-respect du PLU, des distances, des hauteurs), la régularisation sera refusée et la démolition pourra être exigée.